房貸利率“換錨”兩月有余 對購房成本影響小

8月25日，央行發布今年第16號公告，宣布自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成。首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR，二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點。時至今日，房貸利率“換錨”正式實行已兩月有余，對購房者來說最關心個人房貸利率的變化。

11月20日，第四次貸款市場報價利率(LPR)結果出爐：1年期LPR為4.15%，較前次下降5個基點；5年期以上LPR為4.80%，較前次下降5個基點。這也是5年期LPR設立以來的首次下調。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《證券日報》記者表示，以“100萬元貸款、30年、等額本息還款方式”進行房貸成本測算發現，11月份5年期LPR下調后，相比10月份月供減少30元左右，這對于房貸成本降低有一些作用。

“近期貨幣政策總體穩定，12月份5年期LPR下調可能性不大，房貸利率預計仍以穩定為主。”嚴躍進表示。

值得一提的是，上述第16號公告明確，“人民銀行省一級分支機構應按照‘因城施策’原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限”。也就是說，即使5年期LPR下調，銀行仍可以通過上調加點基數確定實際的房貸利率。

此外，第16號公告還明確，“重定價周期最短為1年”。也就是說，即使5年期LPR每月都調整，購房者也將按照貸款合同約定的“利率重定價周期及調整方式”調整相應的貸款利率。

嚴躍進表示，當前房貸利率和LPR掛鉤，有助于后續利率進一步市場化。根據各地區情況不同，基點變動也會成為調控的一個工具。

中原地產首席分析師張大偉認為，整體看，全社會貸款成本都有所降低，因此房貸利率進一步上行的可能性不大。但受調控政策影響，下調空間同樣有限，保持平穩將是主流。

有業內人士表示，LPR每次調整影響的利息成本相對于購房總成本來說微乎其微，更大層面影響在購房者的心理預期上。